高端商业地产遇冷，恒隆与太古如何破局“奢侈品依赖症”？

近年来，消费零售企业普遍面临市场环境的严峻考验，这一趋势在近期两大地产公司发布的财报中得到了进一步印证。恒隆集团与太古地产，这两家以高端商业地产开发与运营为核心业务的企业，其业绩表现成为了观察当前消费趋势的重要风向标。

恒隆集团方面，随着第三代接班人陈文博上任满一年，其首份年度成绩单也随之出炉。财报显示，截至2024年12月31日，恒隆地产总收入达到112.42亿港元，同比上升9%，但整体营业溢利为64.55亿港元，同比下跌13%。这一变化主要受到香港及内地零售与办公楼租赁市场疲弱的影响，尽管香港的物业销售收入为业绩带来了一定增长，但内地和香港物业租赁收入的下滑依然显著。

在内地市场，恒隆的业绩呈现出明显的区域分化。上海作为其核心市场，2024年收入同比下降5%，而非上海项目则展现出更强的韧性，收入同比仅微降1%。这一分化背后，可能与上海高端消费市场更易受到全球经济波动影响，而非上海城市则更多依赖本地消费需求支撑有关。非上海项目的轻微下滑也标志着恒隆在战略布局上的重要转变，多元化布局正在逐步缓解其“上海依赖症”。

香港方面，恒隆的项目多位于住宅社区周边，以往凭借刚需消费群体的支撑，业绩表现相对稳定。然而，2024年香港居民北上消费趋势显著增强，本地消费需求被分流，导致香港项目业绩承压。按商场类型划分，高端商场租赁收入同比下降4%，而次高端商场则成为亮点，收入同比增长4%。这一反差表明，在经济环境愈发不确定的当下，消费者选购高端奢侈品时愈发谨慎，转而倾向于性价比更高的次高端产品。

太古地产方面，尽管凭借其多元化的业态和强大的品牌号召力，在一定程度上缓解了高端消费下滑带来的冲击，但其高端商场的租赁收入也受到了影响。太古地产发布的公告显示，截至2024年底，股东应占的经常性基本溢利和基本溢利均有所下降，主要受到财务支出净额增加、香港办公楼租金收入缩减以及未再获得一次性净利润等因素的影响。太古地产还录得了投资物业公平值亏损。

零售物业方面，太古地产在中国香港与内地的8家商场中，7家租用率超过95%，但商场零售销售额多数下滑。在香港，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓零售销售额同比下滑幅度较大。在内地，上海前滩太古里成为唯一亮点，销售额微增3.4%，这得益于新兴商圈的吸引力、多元化的业态组合以及较强的本地消费支撑。而北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、成都太古里等商场的销售额均有所下降。

成都太古里的下滑与其高端奢侈品占比较高、消费外流以及本地市场竞争加剧有关。这一现象再次验证了高端商业地产在当前市场环境下面临的挑战和脆弱性。随着全球疫情影响逐渐消散，出入境旅游全面复苏，再加上一系列经济和社会因素的交织影响，中国内地奢侈品消费指数开始下滑，消费者的购物习惯也随之改变。国际旅游的重启使得高净值消费者的购物需求逐渐向海外转移，同时，经济环境的不确定性增强，促使消费者在购买奢侈品时更加谨慎。

尽管面临诸多挑战，恒隆集团和太古地产均对未来表达了信心。恒隆集团主席陈文博在业绩会上表示期望2025年业绩能实现微增，而太古地产则强调其资产负债表处于健康水平，整体财务状况保持强劲，不会改变既定的投资策略。这些商业巨头正在通过引入多元化业态、提升消费体验、优化租户组合等方式，适应全新的市场环境，为未来的盈利能力增长提供有力支持。