外资巨头凯德冲刺中国首单消费公募REITs

近日，上海证券交易所传来消息，一只名为“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”的公募REITs项目状态已更新为“已受理”。这只基金实际上就是凯德投资旗下首支在国内推出的消费基础设施公募REITs——凯德商业C-REIT。

据悉，凯德商业C-REIT首批纳入的两个资产，分别是位于广州的区域级购物中心凯德广场·云尚和位于长沙的社区型购物中心凯德广场·雨花亭，总资产规模约28亿元。这两个项目以其稳定的运营和较高的出租率，成为了此次REITs的底层资产。

自2021年6月首批基础设施公募REITs上市以来，我国公募REITs市场发展迅猛。截至今年4月15日，公募REITs上市数量已达60只，市场累计发行规模达1748.01亿元，全市场市值规模达1881.18亿元。其中，包括6只基础资产类型为购物中心的消费设施公募REITs。

值得注意的是，凯德商业C-REIT是首只由外资资产管理公司在中国申报的消费类公募REITs产品。长沙雨花亭项目作为底层资产之一，原本是新加坡上市的凯德中国信托旗下资产。为了配合凯德商业C-REIT的设立，凯德中国信托计划将该项目出售给凯德商用产业有限公司的全资子公司。这也意味着，一旦交易完成和凯德商业C-REIT上市，长沙雨花亭项目将从境外上市的REITs转移至境内。

凯德集团相关人士表示，凯德中国信托的资产运营稳定，估值合理，充分满足C-REIT首发资产要求。从凯德中国信托的角度来看，出售长沙雨花亭项目可以降低零售资产的比重，符合其业态多元化的发展方向。

与长沙雨花亭项目一同作为底层资产的广州云尚项目，同样表现出色。两个项目的总建筑面积达到16.84万平方米，整体出租率约为97%。具体来看，长沙雨花亭项目建筑面积为7.54万平方米，可租赁面积为4.33万平方米，未来几年年度营业收入预计将持续增长。而广州云尚项目建筑面积9.30万平方米，可租赁面积为4.88万平方米，其年度营业收入同样呈现出稳步上升的趋势。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，中国公募REITs主要吸引国内投资者，通过这一平台，原始权益人可以回收部分资金，降低杠杆，优化资产结构。在当前的经济环境和消费环境下，包括零售商业地产在内的消费基础设施与居民日常生活密切相关，具有较强的抗周期性。这类资产的稳定现金流和长期收益特性在经济不确定性较高的情况下更容易吸引投资者。

自首批基础设施公募REITs上市以来，国内REITs市场发展势头强劲。今年以来，REITs市场持续火热，中证REITs全收益指数累计涨幅显著。扩大内需、以旧换新以及提振消费等政策也助推了REITs市场消费板块的积极情绪。消费板块的购物中心或社区商业资产表现尤为突出。

凯德投资有意在国内公募REITs市场扩大其资产管理规模。未来，凯德投资的消费基础设施资产将择机注入凯德商用旗下，进一步提供储备可扩募资产。截至2024年12月31日，凯德商用持有的旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超过300万平方米，分布于一线城市及强二线城市。

凯德投资的一系列行动也间接打破了市场对其抛售在华资产的猜疑。凯德方面曾多次强调将继续深耕中国，加快业务转型和重新定位，包括大力发展人民币基金业务和发展基金管理平台，以顺应趋势，继续推动增长。自2021年以来，凯德投资在中国回收了大量资本，并成功募集了近500亿元的国内资本。